FISCO – CHIARIMENTI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Bonus prima casa: residenti all’estero e casi di vendita entro cinque anni
L’Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi chiarimenti sul bonus prima casa con le risposte n. 28 e n. 29 del 12 febbraio 2025. I temi affrontati riguardano i residenti all’estero: da un lato, l’acquisto di un immobile in un comune italiano diverso da quello dell’ultima residenza prima del trasferimento, dall’altro, la vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato con successivo acquisto all’estero.
Acquisto in un comune diverso dall’ultima residenza
Con la risposta n. 28, l’Agenzia precisa che i cittadini italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro possono comunque usufruire delle agevolazioni “prima casa”, anche se acquistano l’immobile in un comune diverso da quello dell’ultima residenza in Italia. È sufficiente che il comune in cui si trova l’immobile sia uno di quelli in cui il contribuente ha risieduto o lavorato prima del trasferimento all’estero.
In sostanza, la normativa valorizza il legame con il territorio italiano, non limitandolo solo all’ultimo comune di residenza ma estendendolo a qualunque località dove l’interessato abbia vissuto o svolto attività lavorativa prima di espatriare.
Per accedere al bonus, l’acquirente deve comunque dichiarare, nell’atto di acquisto, l’intenzione di stabilire la propria residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi. In alternativa, il requisito può essere soddisfatto anche se l’immobile si trova nel comune in cui il contribuente lavora o, per chi si è trasferito all’estero per motivi professionali, nel comune di nascita o in uno di quelli in cui ha vissuto o lavorato per almeno cinque anni prima del trasferimento. Il beneficio si applica a qualsiasi forma di lavoro, non solo a quello dipendente.
Vendita infraquinquennale e riacquisto all’estero
Con la risposta n. 29, l’Agenzia ha affrontato il tema della decadenza dalle agevolazioni in caso di vendita dell’immobile acquistato con il bonus “prima casa” prima dei cinque anni. Di norma, se l’immobile viene venduto entro questo periodo, il contribuente perde il diritto al beneficio e deve restituire le imposte risparmiate, oltre a una sanzione.
Tuttavia, l’Agenzia chiarisce che è possibile evitare la decadenza acquistando, entro un anno dalla vendita, un terreno edificabile all’estero, a condizione che entro lo stesso termine venga costruita su di esso un’abitazione principale, almeno nelle sue strutture essenziali (inclusa la copertura), e che l’immobile sia effettivamente destinato a dimora abituale.
Per dimostrare la validità dell’operazione, occorre presentare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente:
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copia dell’atto notarile di acquisto del terreno,
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progetto di costruzione approvato dalle autorità locali,
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contratto di appalto,
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documentazione che attesti la residenza nell’abitazione costruita (ad esempio bollette di luce, acqua, gas).
Tutti i documenti devono essere tradotti in italiano e corredati da apostille.
Aliquota agevolata
Ricordiamo che l’agevolazione consiste in un’imposta di registro ridotta al 2% per gli atti di compravendita (anche a titolo oneroso) relativi a case di abitazione, con esclusione delle categorie catastali A1 (abitazioni di lusso), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi storici).
